Proses Pembuatan Akta jual-beli Properti

Jual beli merupakan proses peralihan hak milik
yang dapat dilakukan secara tunai maupun
secara kredit. Pada bahasan sebelumnya telah
dijelaskan langkah pengajuan Kredit Kepemilikan
Rumah atau KPR, berikut ini akan kami jelaskan
mengenai tata cara jual beli secara tunai serta
proses balik nama sertifikat yang lazim dilakukan
oleh perorangan.
1. Melakukan Kesepakatan Jual – Beli
Kegiatan jual – beli dapat dilakukan apabila ada
penjual dan pembeli. Dalam pembahasan ini yang
dimaksud adalah, adanya pemilik properti yang
akan menjual properti yang dimiliki kepada
seorang calon pembeli. Sebelum dilaksanakan
jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat
tanah pada kantor pertanahan yang
berwenang.
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas
tanah dan bangunan tersebut.
Setelah mencapai kesepakatan mengenai harga
dan proses pemindahan hak milik antara kedua
belah pihak serta mekanisme pembayaran yang
akan dilakukan, kedua belah pihak dapat
melakukan prosedur jual beli. Proses jual – beli
secara benar harus berdasarkan prinsip Terang
dan Tunai, terang artinya dilakukan di hadapan
Pejabat Umum yang berwenang dan tunai artinya
dibayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga yang
disepakati belum lunas maka belum bisa disebut
sebagai jual – beli.
2. Pembuatan Akta Jual – Beli
Setelah melakukan kesepakatan jual beli antara
kedua belah pihak, si penjual dan pembeli harus
datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah.
PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh
Kepala Badan Pertanahan Nasional yang
mempunyai kewenangan membuat akta jual beli
dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang
belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat dapat
melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual
beli tanah.
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau
bangunan tersebut, biasanya PPAT yang
bersangkutan akan meminta data-data standar,
yang meliputi:
I. Data tanah
a. Asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda
Terima Setoran (bukti bayarnya)
b. Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan
balik nama)
c. Asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada
Pembeli setelah selesai proses AJB)
d. Bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air
(bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan
(Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang
bersangkutan
II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing)
dengan kriteria sebagai berikut:
A. Perorangan:
a. Copy KTP suami isteri
b. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila
ada, untuk WNI keturunan)
B. Perusahaan:
a. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b. Copy Anggaran dasar lengkap berikut
pengesahannya dari Menteri kehakiman dan HAM
RI
c. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk
menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil
asset.
Hal – hal yang harus dipenuhi sebelum dilakukan
pembuatan Akta Jual Beli:
1. Pemeriksaan keaslian sertifikat ke Badan
Pertanahan Nasional
2. Penjual harus membayar Pajak penghasilan
(PPh) sebesar 5% dari harga transaksi.
3. Penjual harus membayar Pajak Jual Beli.
4. Calon pembeli dapat membuat pernyataan
bahwa dengan membeli tanah tersebut ia
tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang
melebihi ketentuan batas luas maksimum.
5. Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah
yang dimiliki tidak dalam sengketa.
Petugas PPAT dapat menolak pembuatan Akta
jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang
dalam sengketa atau dalam tanggungan di bank.
Setelah syarat dan kewajiban antara penjual dan
pembeli telah dipenuhi, maka proses pembuatan
Akta Jual Beli dapat dilakukan. Berikut ini adalah
ketentuan pada proses pembuatan Akta Jual –
Beli:
1. Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual
dan calon pembeli atau orang yang diberi
kuasa dengan surat kuasa tertulis jika
dikuasakan.
2. Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-
kurangnya dua orang saksi biasanya dari
perangkat desa jika melalui PPAT Sementara
(camat) dan kedua pegawai Notaris jika
melalui NOTARIS PPAT.

1. Pejabat pembuat Akta Tanah
membacakan akta dan menjelaskan
mengenai isi dan maksud pembuatan
akta, termasuk juga sudah lunas atau
belum untuk transaksinya.
2. Bila isi akta telah disetujui oleh penjual
dan calon pembeli maka akta
ditandatangani oleh penjual, calon
pembeli, saksi-saksi dan Pejabat
Pembuat Akta Tanah.
3. Akta dibuat 2 lembar asli, satu lembar
disimpan di Kantor PPAT dan satu
lembar lainnya disampaikan ke Kantor
Pertanahan untuk keperluan pendaftaran
(balik nama).
4. Memberikan salinan akta kepada penjual
dan pembeli.
Langkah selanjutnya setelah pembuatan Akta
Jual – Beli adalah pembuatan sertifikat. Petugas
PPAT akan menyerahkan Akta Jual – Beli dan
dokumen lainnya ke Badan Pertanahan Nasional.
Untuk proses Pembuatan Sertifikat akan dibahas
di tulisan selanjutnya.